很多人都知道房产过户要缴税，但是却不知道不同形式的过户，所缴纳的税款并不相同，今天我们总结了房产过户比较常见的3种形式，买卖、赠与、继承不同方式下需要缴纳的税款，看一下如果父母要将房产过户到子女名下，究竟哪种方式更节税。

便于理解以下三种不同方式，举个例子，下面具体方式下，代入数据计算更加直观。

张父要将自己名下位于青岛的一套100平住房（并非唯一住房）过户给自己的儿子小张，该房产于2017年购置，购买时总价款为150万，现在市场价为200万，小张名下无住房。

一、房产买卖需要缴纳的税款

1、卖房需要缴纳的增值税

根据增值税相关规定，对于个人出售住房是有优惠政策的，个人出售购买的不满2年的住房，需要按照销售收入的5%缴纳增值税；个人出售购买满2年的北上广深四个城市的非普通住宅（如别墅）需要按照5%征收率缴纳增值税，应交增值税=（销售收入-购房成本）*5%；但是如果个人销售自建自用的住房或销售满两年的住房（除北上广深非普通住房）可以享受免征增值税优惠政策。

2、卖方需要缴纳的附加税

省、自治区、直辖市人民政府可对小规模纳税人减按50%征收城市维护建设税，教育费附加和地方教育费附加。

3、卖方需要缴纳的个人所得税

对于能够提供房产原值的，出售房产按照财产转让所得计征个税，需要缴纳的个税=（销售收入-房产原值-相关税费）*20%

如果不能提供房产原值按照销售收入的1%——3%幅度范围内核定征收。但是如果转让的房产属于自用满5年以上且为家庭生活唯一住房的，可以享受免征政策。

对于卖方而言，不需要缴纳契税（接受房屋的一方缴纳契税），个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。

对于上面张父的例子，增值税方面，购买满2年不需要缴纳，附加税时以增值税为计税依据，也不需要缴纳，个税方面，转让给自己的儿子，可以选择平价转让，这样就不存在房产增值（实际情况，房产肯定增值了，但是一般情况下，以低于市场价格出售，个人直接出售一般不会涉及到调整价格，但是如果通过了中介，以明显低于市场价格很可能就会被核定），个税也为0。

4、买方需要缴纳的契税

个人购买住房，契税方面是有优惠政策的，属于个人购买第一套住房的，90平米及以下，税率为1%；90平以上，税率为1.5%；属于个人购买第二套改善住房的，90平米及以下，税率为1%；90平米以上税率为2%；对于个人购买的第三套及以上住房，各地政策并不相同。

个人购买住房，印花税可享受暂免征收优惠政策。

对于上面例子，我们以张父平价转让为例，小张需要缴纳的契税为150*1.5%=2.25万

如果张父选择平价将房屋出售给儿子，总共需要2.25万税款。

二、房产赠与需要缴纳的税款

1、赠与人增值税相关处理

将房屋无偿赠与其直系亲属以及对其有直接承担抚养或赡养义务人，免征增值税；个人向其他单位或者个人无偿转让房产需要视同销售不动产，征收增值税。

张父将房屋无偿赠送给儿子，免征增值税。

依据：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条规定，下列项目免征增值税　……（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

2、赠与人土地增值税相关处理

将房屋无偿赠与其直系亲属或承担直接赡养义务人，免征土地增值税；赠与其他单位和个人需要做视同销售处理。

张父将房屋无偿赠送给儿子，免征土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条规定，细则所称的“赠与”是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

3、赠与人印花税相关处理

赠与人赠与房屋需要按照“产权转移书据”缴纳印花税，税率为万分之五。省、自治区、直辖市可以在50%额度范围内减征。

对于上面张父需要缴纳印花税为200*0.05%*50%=0.05万元，需要缴纳500元印花税。

4、受赠人个人所得税处理

对于个人无偿赠与其直系亲属或负有直接赡养义务人，受赠人免征个人所得税；无偿赠送给其他人，受赠人需要按照偶然所得，税率为20%缴纳个人所得税。

小张接受父亲无偿赠与的房屋，免征个税。

依据：《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

5、受赠人契税相关处理

个人承受他人赠与的房屋需要按规定缴纳契税，房屋的计税价格由税务机关参考市场价格确定。

小张需要缴纳的契税为200*1.5%=3万元

依据：《中华人民共和国契税法》第二条规定，本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：……（三）房屋买卖、赠与、互换。第三条规定，契税税率为百分之三至百分之五。

契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。第四条规定，契税的计税依据：……（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

6、受赠人印花税相关处理

受赠人接受房屋按照“产权转移书据”，万分之五缴纳印花税，除此之外，还涉及到房产证，按照5元/本缴纳印花税，省、自治区、直辖市可以在50%额度范围内减征。

小张需要缴纳印花税：产权转移书据为200*0.05%*0.5=0.05万元，即500元，房产证：5元，总共需要缴纳印花税505元。

如果张父选择将房屋无偿赠送给儿子，共需要缴纳税款3+0.05+0.05+0.0005=3.105万元。

三、继承房屋需要缴纳的税费

1、增值税

房屋产权人死亡，房屋的法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人依法取得房屋不征收增值税。

2、个人所得税

房屋产权人死亡，房屋的法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人依法取得房屋不征收个人所得税。

3、契税

契税方面如果是法定继承，不需要缴纳，非法定继承，需要按规定缴纳契税。

所以如果小张等到父亲去世，依法继承房屋就不需要缴纳增值税、个税以及契税。

4、印花税

印花税方面还是两个，一是按照“产权转移书据”万分之五税率计算，另一是拿到不动产权证需要按照5元/本缴纳印花税。

小张需要缴纳印花税为200*0.05%*50%+0.0005=0.0505万元，即总共需要缴纳505元契税。

综上所述，如果父母想把房子过户给子女，目前来看通过继承是最划算的，但是实际生活中，很多情况是父母生前就想把房子过户给子女，那么可以看出通过平价买卖要比赠与所缴纳的税款更少（后期房产税，遗产税方面是否会出台相关政策，这个还要再等）。

垂询电话：刘会计 15064284229 

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