青岛市自然资源和规划局

关于印发《青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》的通知

青自然资规(规)字〔2020〕5号

各区（市）自然资源局，各派出分局，局直有关单位，局机关有关处室：

现将《青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

青岛市自然资源和规划局

2020年4月17日

青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法

第一章  总则

第一条  为进一步规范建设用地使用权二级市场秩序，加强市场监管，优化土地资源配置，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《山东省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（鲁政办发〔2019〕33号）等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区域范围内的建设用地使用权转让、出租、抵押管理适用本办法。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本办法执行。

第三条  建设用地使用权转让、出租、抵押应遵循依法依规、诚实守信、公平自愿的原则。

第四条  自然资源行政主管部门依法对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督，并负责日常管理工作。

各级自然资源行政主管部门应建立土地二级市场交易场所，搭建统一的交易平台，推动土地二级市场交易与不动产登记流程有机融合，实行“交易+登记”一体化服务，推进“一窗受理、一网通办、一站办结”。

第五条  自然资源行政主管部门应加强土地二级市场的信息系统和数据库建设。土地权利人、利害关系人可按规定申请查询建设用地使用权转让、出租、抵押的不动产登记和合同备案资料。

第六条  有下列情形之一的，建设用地使用权不得进入土地二级市场转让、出租、抵押：

（一）未依法取得建设用地使用权不动产权证书的；

（二）土地权属不清、有争议的；

（三）经有权机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；

（四）已经超过建设用地使用期限，未办理续期的；

（五）已认定为闲置土地，未按照市、区（市）人民政府批准的闲置土地处置方案完成处置的；

（六）法律、行政法规规定禁止交易的其他情形。

第二章  建设用地使用权转让

第七条  以买卖、交换、赠与等方式转让建设用地使用权的，应书面签订建设用地使用权转让合同。

第八条  以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

第九条  以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；

（二）已实现出让合同约定的其他转让条件。原土地出让合同对转让条件有约定的，从其约定。

以出让方式取得的建设用地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。

第十条  以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。

作价出资或入股方式变更为出让方式的，土地权利人应与自然资源行政主管部门签订补充合同。土地权利人可凭补充合同等资料办理不动产登记。

第十一条  明确土地分割、合并条件。宗地一经确定，不得随意调整。确需分割、合并的，应满足以下条件：

（一）已全部办理土地确权登记手续；

（二）分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，并经规划审查同意分割或合并；

（三）分割或合并后的总建筑面积不得增加，不改变原土地用途，不改变原出让合同或划拨决定书确定的开、竣工时间；

（四）涉及已办理土地使用权抵押等他项权利登记的，须征得土地抵押等他项权人同意；拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益；合并后地块涉及土地出让年限的，土地出让到期年限不得晚于合并前地块最早到期年限；分割、合并转让涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。

土地分割、合并的，土地权利人应与自然资源行政主管部门签订补充合同。土地权利人可凭补充合同、不动产权籍调查成果等资料办理不动产登记。

第十二条  加强涉地司法处置工作衔接，涉及建设用地使用权转移的案件，自然资源行政主管部门应当根据人民法院要求，向人民法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务等情况。

第十三条  转让双方应当依法申报交易价格。以买卖方式转让建设用地使用权，申报价格比标定地价低20%以上的，市、区（市）人民政府有权行使优先购买权；尚未建立标定地价的，申报价格低于基准地价的，市、区（市）人民政府有权行使优先购买权。对有权行使政府优先购买权的转让土地，市、区（市）自然资源主管部门应在10个工作日内报请市、区（市）政府决定是否行使优先购买权，逾期不行使的视为放弃优先购买权。

第三章  建设用地使用权出租

第十四条  以划拨方式取得的建设用地使用权，经批准准予出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。

宗地长期出租（租赁年限超过5年），或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让等有偿使用手续。

第十五条  建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人向自然资源行政主管部门依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。本市划拨土地出租年收益金标准暂定按建设用地占地面积基准地价水平的1%收取。

第十六条  以出让方式取得的建设用地使用权，可以将全部或部分建设用地使用权出租，但应当符合下列条件：

（一）已按土地出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地；

（二）已实现出让合同规定的其他约定条件。

第十七条  以租赁方式取得的建设用地使用权，已实现土地租赁合同约定的投资开发、利用土地的条件，经出租人同意，可以出租。

出租以租赁方式取得的建设用地使用权，出租年限不得超过国有土地租赁合同约定的剩余年限。

第十八条  以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权出租，参照以出让方式取得的建设用地使用权出租的有关规定执行。

第十九条  土地使用权人未经批准擅自出租划拨土地使用权的，由自然资源行政主管部门按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条有关规定处理。

第四章  建设用地使用权抵押

第二十条  自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

第二十一条  以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以划拨方式取得的建设用地使用权抵押的，由不动产登记机构依法办理抵押登记，不再另行单独办理划拨建设用地使用权抵押的批准手续。

第二十二条  以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。

第二十三条  以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，可根据租赁合同约定，将建设用地使用权连同地上建筑物、附着物一并抵押。

第二十四条  允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权等财产进行抵押融资。抵押权实现时，不得改变土地用途。

第二十五条  各级不动产登记机构在办理划拨建设用地使用权抵押和营利性养老、教育企业建设用地使用权抵押等业务时，应建立建设用地使用权抵押风险提示机制。

第五章  建设用地使用权二级市场建设

第二十六条  市自然资源行政主管部门负责开发建设覆盖全市的线上交易市场。

线上交易市场对内设立交易备案管理系统，提供网上权属信息比对、土地他项权利查询等内部审核服务功能；对外提供土地供求信息收集发布、网上公开交易事项办理、成交结果信息公示等服务。

第二十七条  自然资源行政主管部门应当按照交易、登记一体化建设原则，依托不动产登记机构设立土地交易线下有形市场。

线下有形市场应当设置转让、出租、抵押等交易事项办理窗口以及供求信息收集发布、交易咨询等服务窗口，为交易各方提供一站式便捷服务。

第二十八条  土地二级市场交易主要采取招标、拍卖、挂牌、协议等方式，也可以采取法律、法规、规章规定的其他方式。

第二十九条  土地二级市场交易按照“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的流程进行交易。交易各方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易。

第三十条  自然资源行政主管部门应当健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统。落实公示地价体系，定期更新和发布基准地价或标定地价；完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动，维护市场平稳运行。

第三十一条  完善土地市场信用体系。土地转让后，出让合同所载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。强化土地市场信用监管，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制，对失信责任主体实施联合惩戒，推进土地市场信用体系共建共治共享。

第三十二条  自然资源行政主管部门应当指定专人管理交易系统，保障交易系统的正常运行。

第三十三条  交易系统对信息数据的传输采用数据加密处理，并采取有效措施避免交易系统故障的发生。确因网络入侵、通信中断、不可抗力等因素，导致交易系统出现故障时，交易系统管理部门应及时发布公告。

第三十四条  交易各方当事人在交易活动中出现纠纷的，应通过协商解决，协商不成的可依法向人民法院起诉或者提请仲裁机构仲裁。

第六章  建设用地使用权交易

第三十五条  建设用地使用权通过网上交易的，交易双方可登陆青岛市土地二级市场交易服务平台（以下简称“交易平台”），发布信息、签订并提交合同。

交易双方通过线下达成建设用地使用权交易的，可到各区（市）土地二级市场交易服务场所办理并提交交易合同。

第三十六条  网上交易建设用地使用权的，按以下程序办理：

（一）注册用户；

（二）发布土地交易信息；

（三）实施交易；

（四）双方签订交易合同；

（五）提交合同。

第三十七条  当事人可以通过交易平台发布转让（出租）或受让（承租）建设用地使用权的交易需求信息。交易需求信息发布后90日内未达成交易的，信息自动失效，当事人可以重新发布。

第三十八条  当事人自愿通过交易平台达成交易后，应通过交易平台签订并提交合同。各区市自然资源行政主管部门要加强交易事中事后监管，对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。

第三十九条  建设用地使用权转让合同应当包括下列基本内容：

（一）双方当事人的姓名或单位名称、住所；

（二）转让土地基本情况，包括宗地的不动产权证号、位置、面积、用途、容积率、出让年限等；

（三）成交价格、付款期限等；

（四）办理不动产登记手续的时限及要求；

（五）争议解决方式及违约责任；

（六）需要约定的其他内容。

第四十条  建设用地使用权出租合同应当包括下列基本内容：

（一）双方当事人的姓名或单位名称、住所；

（二）出租土地基本情况，包括宗地的不动产权证号、位置、面积、用途、容积率、出让年限等；

（三）出租用途；

（四）租金标准及支付方式；

（五）出租期限；

（六）争议解决方式及违约责任；

（七）需要约定的其他内容。

第四十一条  建设用地使用权抵押合同由抵押人和抵押权人根据国家有关规定签订，逐步推进抵押合同与青岛市土地二级市场交易服务平台对接，实现抵押合同备案。

第七章  附则

  第四十二条  本办法自2020年7月1日起施行，有效期至2025年6月30日。

《青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》政策解读

为建立完善我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，我局制定了《青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》（以下简称《办法》），现将相关情况说明如下。

　　一、制定目的

　　近年来，我市通过大力推行国有建设用地有偿使用制度，基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。随着经济社会发展，土地二级市场运行发展中的一些问题逐步凸显，交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不完善等问题较为突出，导致要素流通不畅，存量土地资源配置效率较低，难以满足经济高质量发展的需要。为完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，2019年7月6日，国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）；2019年12月26日，山东省人民政府办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（鲁政办发〔2019〕33号）。根据国家、省上有关工作部署，结合我市实际，我局起草了《办法》。

　　二、主要依据

　　1.《中华人民共和国物权法》；

　　2.《中华人民共和国土地管理法》；

　　3.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

　　4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

　　5.《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）；

　　6.《山东省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》。

　　三、主要内容

　　办法分七章，主要从建设用地使用权转让、建设用地使用权出租、建设用地使用权抵押、建设用地使用权二级市场建设、建设用地使用权网上交易等方面，对建立完善我市建设用地使用权二级市场做了规定。

　　（一）建设用地使用权转让

　　一是明确了划拨方式取得的建设用地使用权转让条件；二是明确了出让方式、作价出资或入股方式取得的建设用地使用权的转让条件；三是对涉地司法处置工作衔接、转让交易价格管理等做了规定。

　　（二）建设用地使用权出租

　　一是明确了划拨方式取得的建设用地使用权出租条件；二是提出建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度；三是明确了以出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营等方式取得的建设用地使用权出租条件。

　　（三）建设用地使用权抵押

　　一是明确了划拨方式取得的建设用地使用权抵押条件；二是明确了出让、作价出资或入股、租赁等方式取得的建设用地使用权抵押条件；三是允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资；建立建设用地使用权抵押风险提示机制。

　　（四）建设用地使用权二级市场建设

　　一是提出了建设土地交易线下有形市场和线上交易市场；二是对土地二级市场的交易流程、信息共享、服务体系、监测监管等做了规定。

　　（五）建设用地使用权网上交易

　　主要对交易各方通过青岛土地市场网交易系统参与建设用地使用权网上交易的具体程序、材料准备、系统管理、纠纷解决等做了规定。